6)不動産管理法人(法人化)のご相談

①争族対策と賃貸事業改善を実現したご相談

状況

ご相談者は、当事務所の民事信託セミナーに参加されたA様(65歳)

無料相談にご来所された時、高齢になってきたお母様所有のアパートを民事信託でA様に名義変更をした方が

良いのではないかとのご相談でした。

まずは現状を把握すべきということで物件を調査させていただきました。

すると、①お母様所有のアパートの他にA様所有のマンションがあり、いずれも10年ほど前に他界したお父様から

相続で取得したものであること。②アパートとマンションの時価は約4億円であること。③アパートとマンション

だけでなくお母様と様共有名義の実家まで共同担保に入っていること。③お母様の返済はアパート賃料だけでは

到底足らず、様がずっと援助をしており累計1,500万円超であること。④お父様の相続の際に、弟様(長男)と

揉めて疎遠になっていることなどが判明しました。

元々の地主さんなので、感情的な部分で他人に売却することができず、でもお金が底をつき始めていて、何を

どうしたら良いか途方に暮れた状態でした。

当事務所からのご提案&お手伝い内容

「争族対策」部分と「賃貸事業の改善」部分の2つに整理してご提案させていただきました。

1)争族対策

弟様(長男)との過去の経緯からお母様の相続時も揉めることが想定されたので、A様が

お母様の返済援助の合計金額についての公正証書の作成と遺言作成をご提案致しました。

1,500万円の公正証書の作成はお母様からご返済いただくためではなく、

弟様(長男)からの遺留分減殺請求の対策としてご提案しました。

さらに、相続時精算課税制度を使って、実家のお母様名義をA様に名義変更することも

ご提案させていただきました。

 

2)賃貸事業の改善

根本的な問題である①過剰担保と②キャッシュフロー不足を解決するために

不動産所有法人の設立及び、その会社にお母様所有のアパート及びA様のマンション(建物のみ)

を売却することをご提案いたしました。

 

結果

1)争族対策

当方の提案をすべて実行に移され、お母様の相続時の対策も万全となりました。A様もとても安心したご様子でした。

2)賃貸事業の改善

返済シュミレーション、税理士事務所・不動産鑑定士のご紹介、金融機関への同行など、さまざまなお手伝いを

させていただきました。他人に売却するわけではないため、お母様もご納得されました。

お母様の連帯保証人契約及び実家の担保を外すこともでき、キャッシュフローは年間1,000万円も改善する

ことができました。

こんなお悩み・ご希望はありますか?

  • 成年後見制度を利用したあとも、相続税対策をしたい方
  • 障害をもつ親族や子どもがおり、自身で財産管理ができないため、自分の亡くなった後が心配な方
  • 前妻や前夫の連れ子がいる、意思能力がない人がいる等、スムーズに遺産分割協議を行えない不安がある方
  • 株主が経営者1名のため、認知症になると経営がストップする不安のある方
  • 二次相続以降に資産継承に不安や特定の希望がある方
  • 不動産や株式を保有しており、相続が発生した場合、共有名義になる可能性がある方
  • 株式が経営者以外に
    も分散したい方
  • 経営権を引き継ぎたい
    が、贈与や譲渡すると
    税金が不安な方
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